Utsättning är hyresgästens bortvisning från en fastighet av ägaren, antingen genom domstolsbeslut, på grund av hyresbetalning eller annan god sak.
Handlingen i sig kallas en "lansering". Enligt lagarna i varje land är det organiserat på ett annat sätt. Det vanligaste är att det deltar i en låssmed, ägaren och en företrädare för domstolen. Om det var nödvändigt att tillämpa våld skulle också de statliga säkerhetsstyrkorna delta.
Innan vi kommer till det rättsliga förfarandet, i händelse av utebliven betalning, finner vi att kravet är tillrådligt när det är avsett att rätta till situationen i god tro. Om det är omöjligt är skälen till att en ägare går till domstol:
- Hyresgästen vägrar att lämna fastigheten.
- Det är omöjligt att kommunicera med honom.
- Bristande betalning (i allmänhet från den tredje månaden i följd av att betalningsåtaganden inte fullgörs utan motiverad anledning).
Även om hyresgästen kan förlama övergivandet av fastigheten genom att upprätthålla utvisningsåtgärden om han betalar alla hyror under en period av tio dagar, finns det alternativ innan han når lanseringen. Återfinansiering, nådeavtal eller betalningsdag är några av dem.
När det gäller hyresvärden kan han skydda sig från en del av den ekonomiska skadan som en följd av en utvisning, tack vare mekanismer som bristande betalning av hyresförsäkringen.
Uttrycka bortkastning
De länder med mindre flytande lagstiftning om leasing drabbades av vissa lagändringar i detta avseende. För Spaniens fall trädde en ändring av lagen om stadsuthyrning och civilprocesslagen 2009 i kraft i syfte att främja uthyrning under fastighetskrisen och effektivisera processer vid utebliven betalning. Denna åtgärd var också känd som uttrycklig bortkastning. Dess yttersta mål var att skydda hyresvärdens figur, utsatt tills dess med tanke på den spanska fastighetsmarknadens egenart. Denna lagändring har följande fördelar för hyresvärden:
- Väntetiden för hyresvärden från den tillförlitliga begäran till framställningen av fordran faller till en månad.
- Frivillig bortvisning: Hyresvärden kan förlåta hela eller delar av skulden och kostnader i utbyte mot frivillig bortvisning. Minsta löptid är 15 dagar.
- Betjäning av fordran underlättas genom att meddela stämningen i domstol om svaranden inte kunde lokaliseras.
- Ett verkställande klagomål krävs inte för att verkställa utvisningen.
- Nu kan hyresvärden göra anspråk på lägenheten innan den når fem års hyresperiod om han behöver det för sig själv, sin familj eller vid äktenskapsskillnad eller annullering av äktenskap, tidigare bevis i avtalet.