Riskpremien är inte ett begrepp som bara avser den nationella ekonomin. Returer eftersträvas inte bara när man investerar i obligationer utan också när man investerar i fastigheter. Därför styrs investerare av riskindikatorer när de arbetar på fastighetsmarknaden. Men hur fungerar riskpremien på fastighetsmarknaden?
Att höra orden "riskpremie" reser många hos dem till åren 2011 och 2012. När den dåliga utvecklingen i de europeiska ekonomierna utlöste det intresse som länderna var tvungna att betala för finansiering på marknaderna. Det känsliga ekonomiska ögonblicket tjänade så att en stor del av allmänheten förstod vad riskpremien är.
Låt oss komma ihåg att riskpremien förutsätter en extra kostnad för alla de stater som söker finansiering på marknaderna. Denna extra kostnad fastställs utifrån de risker som den nationella ekonomin står inför. Låt oss säga att det är en kompensation för risken som investeraren löper för att använda sina resurser i obligationer i ett visst land. Ju bättre prestanda ett lands ekonomi har, desto lägre är riskpremien som måste betalas. Det bör noteras att det tyska obligationen tas som referens. På detta sätt kommer vi att ha en giltig skala för att mäta den ekonomiska risken i de olika länderna.
Riskpremien på fastighetsmarknaden går efter grannskap
Tja, begreppet riskpremie har också nått fastighetsmarknaden. Om vi tidigare uppgav att risken varierade beroende på land, beror risken på fastighetsmarknaden på grannskapet vi vill investera i. För att mäta eventuella riskpremier måste det finnas en referens. Därför, om vi på obligationsmarknaden nämnde Tyskland som referens, kommer denna plats i fastighetsvärlden att ockuperas av stadsdelen Recoletos i Madrid. Recoletos anses vara ett område som kännetecknas av garanti och tillförlitlighet, men fördelarna som kan uppnås vid förvärv av en fastighet och uthyrning kommer att vara mindre.
De variabler som riskpremien beror på på fastighetsmarknaden
Det finns en tydlig parallell mellan stadsdelar och stater. I båda riskerna varierar riskerna från det ena till det andra. När man investerar i obligationer från ett visst land ägnar investeraren särskild uppmärksamhet åt skuldsättningsnivån, möjligheten till konkurs, tillväxtutsikterna eller det offentliga underskottet. På fastighetsmarknaden används andra kriterier som: möjligheten att hyra ut fastigheten, en olaglig ockupation av fastigheten, ändringar i lagstiftningen eller antalet hyresgäster som passerar en fastighet under en viss tidsperiod.
Fortsatt med exemplet i stadsdelen Recoletos ser vi att detta område anses vara säkert, ett fastighetsfastigheter. Allt detta innebär att man med stor säkerhet kommer att få avkastning som ligger mellan 3,3% och 3,4%. Och bäst av allt, med liten risk. Därför kommer den låga risknivån i området Recoletos att belönas med en lika låg fastighetsriskpremie.
Om fastighetsinvesteraren söker vinst till kostnaden för fastighetsriskpremien, bör han fokusera sin uppmärksamhet på andra stadsdelar. Denna intresse skillnad kommer att förvärras i stadsdelar som Entrevías, San Diego, San Andrés eller San Cristóbal. Här är risken mycket hög, så en mycket högre fastighetsriskpremie måste uppfyllas.
Vikten av en tidigare analys
Till skillnad från obligationsmarknaden, där det finns möjlighet att diversifiera investeringen för att minska risken, på fastighetsmarknaden beror allt på priset på den fastighet som ska förvärvas. Konsekvensen av detta är att de minsta investerarna inte har möjlighet att investera i de säkraste områdena, eftersom de är de dyraste. Under tiden väljer de mest kraftfulla investerarna stadsdelar med lägre risk. Förklaringen till varför den stora investeraren inte satsar på de stadsdelar som erbjuder högst lönsamhet är enkel, eftersom de inte vill ta stora risker.
Balansen mellan lönsamhet och risk
Liksom vid alla investeringar är det på fastighetsmarknaden nödvändigt att analysera två variabler i förväg: lönsamhet och risk. Det är välkänt att ju högre lönsamhet desto högre är risken i finansvärlden.
I denna typ av fastighetsinvesteringar är det viktigt att bedöma aspekter som prisfluktuationer, graden av konkurrenskraft, förutsägelser och den så kallade hyresinsatsnivån. Kom ihåg att hyran är den månatliga inkomst som används för att betala för hyran.
Slutligen måste du ägna särskild uppmärksamhet åt andra kostnader relaterade till fastighetsägande. I den meningen är det nödvändigt att bedöma effekterna av skatter, samhällskostnader, försäkringspremier, eventuella spill och kostnader för förfaranden.
Det råder ingen tvekan om att det finns stor likhet i driften av riskpremien, både på obligationsmarknaden och på fastighetsmarknaden. Och det är att risken betalas.