Ginnie Mae är en federal myndighet som stöds av USA: s regering som verkar inom hypotekskreditmarknaden. Dess uppdrag är att göra bostäder överkomliga och tillgängliga för miljoner hushåll som tillhör de mest missgynnade klasserna i landet och med färre resurser. Samtidigt ger det likviditet till bolånemarknaden.
Det uppfyller detta mål genom att stödja hypoteksobligationer (MBS) vars underliggande är inteckningar som huvudsakligen garanteras av två myndigheter i den federala regeringen, uppfylla vissa krav och utfärda en serie specifika långivare. Dessa är Federal Housing Administration (FHA) och Department of Veterans Affairs (VA).
Långivarna utfärdar sedan MBS vars underliggande är dessa inteckningar och Ginnie Mae stöder snabb betalning av ränta och kapital på obligationerna till sina investerare. Dessa MBS anses vara en av de säkraste investeringarna, oavsett tidpunkten för konjunkturcykeln.
Även om hon är känd som Ginnie Mae är hennes fullständiga namn Government National Mortgage Association (GNMA).
Hur fungerar Ginnie Mae?
Ginnie Mae arbetar hand i hand med den privata sektorn för att tillgodose behoven hos missgynnade grupper av den amerikanska befolkningen. Det fungerar som säkerhet för MBS-obligationer som ligger bakom dessa inteckningar.
Detta gör att långivarna för dessa krediter får bättre priser, eftersom dessa lån anses vara riskfria tillgångar tack vare det.
GNMA har inte sitt ursprung, köper eller säljer inteckningar och utfärdar inte MBS. Snarare garanterar det betalning av flöden som härrör från MBS. Om långivarna inte betalar överför Ginnie Mae pengarna från förlusten till värdepapperiseringsenheten så att den kan uppfylla sina betalningsskyldigheter till investerarna i MBS-obligationerna.
På den här marknaden säljer och köper långivare och investerare dessa lån för att få lönsamhet från dem. Tack vare denna marknad kan långivare tjäna ett överskott av likviditet och inkomst för att finansiera nya lån eller nya verksamheter. Låt oss komma ihåg att de lån som en finansiell institution håller i balans tar år att återbetala och återvinna kapitalet. Därför är det mer fördelaktigt för dessa enheter att sälja dessa lånepaket till investerare som är intresserade av att köpa dem.
Pass-trough är den kanalisering som gör det möjligt för medel att flytta från en plats till en annan genom en mellanhand som är den som tar uppdraget.
Securitization process
Det är här värdepapperisering sker av privata enheter som samlar kvalificerade köpta inteckningar (måste uppfylla kriterierna nedan) i tillgångspooler och emitterar MBS-obligationer. Dessa enheter placerar sedan obligationerna till investerare på marknaden.
Därför befinner sig Ginnie Mae i den fjärde nivån för att absorbera förluster om de uppstår. Som vi antydde i början, är gäldenären på hypotekslån, statsförsäkringen och emittentens resurser.
MBS-lån och utfärdarkrav
Lån måste uppfylla behörighetskriterier relaterade till:
- Minsta initiala inträde.
- Begränsat LTV-förhållande (lån / bostadskapital).
- Maximal storlek.
- Minsta nödvändiga dokumentation.
- Låntagarens köpta försäkring.
Emittenter måste för sin del visa att de uppfyller behörighetskriterierna för den typ av lån som ska samlas för MBS-emissioner. Till exempel måste den potentiella emittenten intyga att de är en FHA-godkänd pantsättare och har varit det under de senaste tre åren. Dessutom har andra aspekter som följande två:
- Ekonomiska aspekter: finansiella rapporter, kapital- och likviditetskrav, tillgångskrav etc.
- Kvalitetskontroll: för ursprung, garanti och service av hypotekslån.
Ginnie Mae bygga
MBS har en genomgångsavskrivningsstruktur. Detta innebär att investerare får motsvarande ränta när låntagare betalar av inteckningar, ränta och ränta. I själva verket är det som händer att alla avskrivningar på inteckningarna ackumuleras för att betala det ackumulerade månadsvis till investeraren av fonden. Från detta belopp måste provisionerna för garantin och servicen subtraheras. Med andra ord kommer avgif.webpterna som betalas av fonden att vara lägre än räntan för poolinteckningarna.
När det gäller kupongen är det en vägd genomsnittlig kupong som beräknas som det vägda genomsnittet av räntorna på lånen i poolen. Men här måste man ta hänsyn till att investerare får ränta på ett minskande kapital över tiden, härledda från amortering av inteckningar.
Beträffande poolens vägda genomsnittliga löptid är detta genomsnittet av löptiderna för alla inteckningar i gruppen, viktat med det utestående huvudbalansen för varje inteckning i poolen.
Associerade risker
Investerare bör vara medvetna om riskerna med att investera:
- Ränterisk: När räntorna sjunker accelererar antalet förskottsbetalningar när låntagarna rusar för att refinansiera, och som ett resultat förlorar långivarna räntan när den utestående huvudbasen minskar.
- Förskottsrisk: Det inträffar när gäldenärerna delvis eller helt amorterar sin inteckning i förväg, det vill säga utanför det överenskomna amorteringsschemat. I det här fallet slutar hypoteksskulden att betala ränta på det beloppet och därför kommer mindre ränta att erhållas av MBS-investeraren. Det förutbetalda beloppet förvaras i fonden till motsvarande datum och då är obligationsinnehavarna ”pass-through”.